2016年中国产业园区规划布局与运营管理研究报告

| 招商动态 |2016-04-30

前言

产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。

中国产业园区运行现状分析

1.产业园区发展规模分析

产业园区数量规模分析

近些年来，产业园迅速在全国各地展开布局，各式各样的创意产业园、高新开发区如雨后春笋般涌现出来，截至2013年底，我国拥有482家国家级产业园区，其中高新区114家，经济技术开发区125家。2013年，纳入计算的210家国家级经济技术开发区实现地区生产总值69063亿元，占国内生产总值的11.75%；2014年，纳入计算的215家国家级经济技术开发区实现地区生产总值76545亿元，占国内生产总值的12.03%。由此可见，产业园区对区域和城市经济发展的贡献度越来越高，已经成为中国经济增长的助推器。

产业园区投资规模分析

2014年1-11月，全国215家国家级经济技术开发区固定资产投资（不含农户）40662亿元，同比增长15.3%，占全国固定资产投资额（451068亿元）的9.0%。其中，东部国际级经济技术开发区固定资产投资（不含农户）24407亿元，中部10095亿元，西部6161亿元。

产业园区经营效益分析

由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同，下表对各类盈利模式进行了比较：

2. 产业园区投资与开发风险

政策性风险分析

政策风险主要是指在国家宏观的投资管理体制、产业政策和生态环境保护政策会对园区的生产与发展带来的风险。目前国内有关产业园区的政策还不完善，开发商面临有法难依的困境。如果产业园区的规划建设没有得到较好的政策支持，产业园区投资成本及各项运营风险均不能得到有效控制，这也将导致产业园区无法正常运营。

资金链风险分析

由于产业园区开发的周期很长，资金前期投入很大，后续回收周期漫长，所以产业园区投资和开发的资金链风险非常大，资金周转速度非常重要。前期沉淀资金包括土地出让金，以及总投资30%-40%的建造成本，在建造初期即可预售，在6-8个月后，结构封顶就可以出售。

但出售面临3年的免租期、资金沉淀期，而且后期的收入与前期的投入不成正比，关键是定位准确。还有一个风险问题是结构封顶前能否获得预售证，如果可以，就可以以普通商品房的手续进行预售，但目前政策方面对此并没有明确的规定。

中国产业园区细分领域投资分析

1.高新技术产业园投资分析

高新技术产业园基本情况

高新技术产业园发展规模

从历年国家级高新技术开发区批复情况来看，近年来，国家级高新技术开发区建设逐渐活跃。2010年，我国国家级高新技术开发区批复数量达到了27个，2012年达到了17个，2015年为14个。截至2015年7月底，我国国家级高新技术开发区共有129个，较2014年增加14个。

高新技术产业园经营效益

2014年，国家高新区深入实施创新驱动发展战略，经济运行在新常态下平稳增长，营业总收入达到22.9万亿元，相比2013年同比增长14.4%。从2001年到2014年，国家级高新技术开发区总收入从1.2万亿元增长到22.9万亿元，年均增长率达到了25.46%。

高新技术产业园企业性质

2013年，国家级高新区内企业总数为71180个，其中私营企业和有限责任公司的数量最多，占比分别为42%、33.4%。从收入贡献来看，有限责任公司和外商投资企业的收入占比占据前两名，分别为29.1%、21%。

高新技术产业园出口情况

2010年以来，虽然国家级高新技术产业园产品的出口创汇呈增长趋势，但增速呈下滑态势。2012年，我国国家级高新技术产业园产品出口总额达到了3760.4亿美元，同比增长18.2%；2013年，高新技术开发区产品出口总额达到了4133.3亿美元，同比增长9.9%。

2.工业园区投资分析

一般工业园投资分析

一般工业园区开发模式

开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。

一般工业园区产品模式

虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验以后，目前国内工业园区产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

中国产业园区竞争排名比较分析

1.产业园区竞争综合排名分析

综合指标排名产业园区区域状况分析

从2013年中国国家级产业园区持续发展竞争力百强榜的区域数目分布来看，东部产业园区为61个，中部产业园区为22个，西部产业园区为17个，东部高于中西部总和。从得分总值来看，东部产业园区为20.0380，占总体得分的62.30%；中部产业园区为7.1343，占总体得分的22.18%；西部产业园区为4.9937，占总体得分的15.52%。可以看出，区域得分比例的分布与区域数目比例的分布基本相当。

综合指标排名产业园区类别状况分析

从平均得分来看，高新技术产业开发区平均得分为0.32，略低于百强榜平均得分0.3217；经济技术开发区平均得分为0.3232，略高于于百强榜平均得分。可以看出，经济技术开发区的平均发展优势略高于高新技术产业开发区。

2. 产业园区区域排名情况分析

东部地区产业园区持续发展竞争力排名分析

百强榜东部地区中，来自北京的园区以0.5668的综合平均分在东部地区各省市中排名第一，并远高于第2名天津市，其余东部各省市综合平均分在0.2.4164间呈连续性分布。在东部地区中，江苏省占据的百强榜园区个数最多共有15个，其次为山东省和广东省。具体分布及平均得分排名情况见下图所示：

中部地区产业园区持续发展竞争力排名分析

百强榜中部地区中，来自湖北省的园区以0.4000的综合平均分在中部地区各省市中排名第一，吉林省和河南省均位列3强，中部各省市持续发展竞争力综合平均分在0.4.2658间几乎呈连续分布。安徽省占据的百强榜园区个数在中部地区最多共有5个，黑龙江、湖北、湖南、吉林四省均有3家园区上榜。

西部地区产业园区持续发展竞争力排名分析

根据百强榜中的综合得分情况，进一步整理出西部园区的持续发展竞争力排名情况，如下表所示：

3. 产业园区竞争排名情况总结分析

五大类指标得分均值与变异系数比较

从五大类指标的变异系数来看，创新发展和经济发展指标的变异系数最大，说明百强榜产业园区间的经济发展和创新发展差异较大。而产业合作、公共服务和社会发展指标的得分变异系数较小，说明百强榜产业园区这个三个指标的得分差异较小。

中国重点省市产业园布局与规划方案

1. 北京市产业园区布局及产业规划

北京市产业园经营情况分析

近年来，北京市开发区收入规模不断扩大，并于2007年首次突破1万亿，相隔两年再次突破1.5万亿。2012年北京市级及国家级开发区实现收入达到了2.94万亿元，相比2011年同比增长27.0%；2013年北京市市级及国家级开发区实现收入3.51万亿元，同比增长19.3%。

北京城市定位及产业发展方向

2015年上半年，北京市实现地区生产总值10578.3亿元，同比增长7.0%。其中，第一产业增加值55.6亿元，下降16.5%；第二产业增加值1964.9亿元，增长4.3%；第三产业增加值8557.8亿元，增长7.9%。

2. 上海市产业园区布局及产业规划

上海市土地利用现状及规划

2013年，上海市推出土地建设用地总面积为2330.71公顷，同比下降5.8%；2014年1-8月，上海市推出土地建设用地总面积为866.51公顷，同比下降45.52%。从2014年走势来看，总体用地供应规模在缩小。

上海城市定位及产业发展方向

2015年上半年，上海市实现地区生产总值11887.00亿元，按可比价格计算，较上年同期增长7.0%。其中，第一产业增加值39.41亿元，下降8.1%；第二产业增加值3877.50亿元，增长1.9%；第三产业增加值7970.09亿元，增长10.2%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到67.1%，同比提高2.7个百分点。

3. 广东省产业园区布局及产业规划

广东省土地利用现状及规划

2014年上半年，从供应类型看，工矿仓储用地、商服用地、住宅用地、其他用地（包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他土地）供应量分别为2685.60公顷、1025.99公顷、2175.47公顷和2014.45公顷，分别占供应总量的33.99%、12.98%、27.53%、25.49%，同比增减幅度分别为-20.02%、11.02%、-7.85%、-53.23%。

广东省产业发展环境及方向

2015年上半年，广东省实现地区生产总值34526.64亿元，同比增长率为7.7%。其中，第一产业增加值1342.63亿元，增长3.4%；第二产业增加值15666.60亿元，增长7.1%；第三产业增加值17517.41亿元，增长8.6%。

中国领先产业园区经营状况分析

1. 中关村国家自主创新示范区经营分析

园区基本情况简述

中关村国家自主创新示范区经过20多年的发展建设，已经聚集以联想、百度为代表的高新技术企业近2万家，形成了以下一代互联网、移动互联网和新一代移动通信、卫星应用、生物和健康、节能环保、轨道交通等六大优势产业集群，集成电路、新材料、高端装备与通用航空、新能源和新能源汽车等四大潜力产业集群和高端发展的现代服务业，构建了“一区多园”各具特色的发展格局，成为首都跨行政区的高端产业功能区。

园区发展规模分析

从园区总收入来看，2013年中关村示范区投产开业企业近1.8万家，实现总收入为3.04万亿元，同比增长23.9%。2014年，示范区内企业15645个，实现总收入3.61万亿元，同比增长18.75%。2015年1-6月，示范区实现总收入15905.7亿元，同比增长10.2%。

园区产业布局经验

2012年10月13日，国务院批复同意调整中关村国家自主创新示范区空间规模和布局，由原来的一区十园增加为一区十六园，包括东城园、西城园、朝阳园、海淀园、丰台园、石景山园、门头沟园、房山园、通州园、顺义园、大兴——亦庄园、昌平园、平谷园、怀柔园、密云园、延庆园等园区，示范区面积由原来的233平方千米，增加到488平方千米。中关村国家自主创新示范区目前已经形成了8大产业集群，分别是：

园区招商引资分析

2014年4月，中国人民银行总行发布《中国人民银行关于加快小微企业和农村信用体系建设的意见》，中关村国家自主创新示范区成为全国首批试点的小微企业信用体系建设实验区，这也是北京唯一一个小微企业信用体系建设实验区。

2014年4月3日，中关村示范区企业、中国领先的职业教育公司达内科技集团成功登陆美国纳斯达克证券交易所，交易代码为“TEDU”，成为2014年首只在美国上市的中概股。

2. 上海国际汽车城经营分析

园区基本情况简述

上海国际汽车城是上海市政府“十五”计划中的重点建设项目，总体规划由德国AS&P公司承担设计，规划占地面积100平方公里，是上海市“东西南北”四大产业基地的西部汽车产业基地，集制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体。上海国际汽车城位于安亭地区，地处长三角的枢纽区位，是上海的西大门。上海国际汽车城自2001年启动建设以来，从原先68平方公里规划（包括核心区、整车和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等五大区域）已扩展至98平方公里，并将新能源汽车作为二次发展的重要支点。

园区发展规模分析

2014年1-8月，上海国际汽车城规模以上工业企业实现工业总产值1913.95亿元，可比增长11.3%；实现主营业务收入1935.02亿元，同比增长9.0%；实现利润292.65亿元，同比增长10.3%。2014年1-8月，汽车城实现营业收入4108.31亿元，同比增长12.4%。

园区发展战略规划

上海国际汽车城“十二五”发展规划中提出，“加快经济结构转型，着力构建更具竞争力的产业体系，进一步加速新兴产业培育，聚焦“一港六园”建设，加大对汽车研发设计、车联网和车载信息系统、文化信息等新兴产业的培育和扶持力度”。

在“十二五”发展期间，“一港六园”将成为汽车城安亭创新转型发展的主战场，上海国际汽车城将集科技研发港、同济科技园、上海国际汽车城创业园、汽车城信息产业园、车联网与车载信息产业园、汽车城零部件配套工业园、新能源汽车及关键零部件产业园于一体，打造具有国际影响力的汽车研发高地。

园区公共服务平台

上海国际汽车城以汽车产业为中心，遵循“政府主导、组织保障、目标引导、措施明确、突出新特色、形成新动力”的原则，服务于汽车产业的发展转型，已初步构建了汽车研发检测、贸易展示、新兴产业、创业创新、文化教育等五个公共服务平台。

五大服务平台以政府引导、市场化运作为主要模式，充分体现其公共性、服务性、政府补助和实体性，推行多元主体参与，实现相关企业的集聚；服务范围涉及人才、研发、制造、贸易、文化等整条汽车产业链，同时加快城市化建设进程，创建宜居城市，为汽车产业和国内外汽车企业提供全方位的服务；通过政府和企业互补、共享的运行机制，营造了良好的政府服务和企业发展环境，形成规模优势和集聚优势。

原创声明：转载请注明“前瞻产业研究院”，并保持文章完整性。

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